Лірична частина

У попередній статті ми вже були розглянули питання щодо того як скликаються установчі/загальні збори ОСББ чи збори співвласників у багатоквартирному будинку. Але скликати збори та обрати форму управління будинком це лише початок довгого шляху. Будинок треба обслуговувати – вивозити сміття, прибирати, проводити якийсь поточний ремонт, вирішувати ті чи інші питання – і це потребує коштів.

За будь-якої обраної форми управління будинком загальні збори чи збори співвласників мають прийняти кошторис на обслуговування будинку.

Для ОСББ прийняття кошторису кінцевою метою має встановлення суми внесків до об’єднання. Для зборів співвласників кінцевою метою має бути прийняття кошторису і встановлення тарифу за яким управитель погодиться обслуговувати будинок.

Важливий момент для зборів співвласників

Тариф встановлює не управляюча компанія чи управитель! Збори співвласників приймають рішення про прийняття кошторису і встановлення тарифу. Головне питання потім полягає в тому як примусити управителя виконувати кошторис.

Більш того, Законом України “Про житлово-комунальні послуги” передбачено, що управитель багатоквартирного будинку зобов’язаний щороку звітувати перед споживачами про виконання кошторису витрат та подавати кошторис витрат на поточний рік споживачам на погодження.

Якщо кошторис споживачами не погоджено то у управителя є декілька варіантів:

• продовжити обслуговування будинку за погодженим раніше кошторисом (тарифом);
• відмовитися від обслуговування будинку. В цьому випадку споживачі мають знайти нового управителя. У тому випадку якщо в будинку створено ОСББ то об’єднання може продовжити обслуговування будинку шляхом самозабезпечення.

Важливо! Не управитель (УК, ЖЕК) встановлює тариф, а споживачі голосують кошторис та таким чином встановлюють тариф.

Правові підстави

Якщо будинок передано управителю, тобто якщо будинок управляється через збори співвласників, то ціни (тарифи) регулюються та встановлюються на підставі статті 10 Закону України “Про житлово-комунальні послуги”:

• Ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону.
• Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
• Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Якщо у будинку створено ОСББ то сума внесків до об’єднання приймається на підставі статей 10, 20, 21 та 22 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”:

• До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту.
• Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
• Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання.
• Для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.

Чим живе будинок або які складові містить кошторис?

Яку б форму управління будинком не обрали співвласники, виконання робіт по утриманню будинку вимагає грошових витрат. Витратні статті на утримання будинку встановлюються кошторисом. Фонди на оплату праці, фонди на проведення ремонтів, фонди на розвиток, тощо.

Відповідальний співвласник

Ми всі звикли до того, що навіть якщо ЖЕК нам і показував якісь статті по витратах то писав приблизно так: прибирання – 0,35 грн/м². При цьому які складові містять ці 35 копійки можна тільки здогадуватися. Проста арифметика показує, що якщо взяти середньостатистичний будинок на 120 квартир та загальною площею біля 5000 м² то загальна оплата за прибирання буде складати 1750 гривень. Просто уявіть себе на місці людини яка має виходити прибирати у будинку декілька разів на тиждень протягом місяця і отримувати за це зарплату у 1750 гривень. Уявили? Погодилися б? Елементарна логіка підказує, що сума у 35 копійок на прибирання це нереальна сума. І це ми ще не дійшли до оподаткування…

Так от, значно правильніше у кошторисі вказувати не “прибирання – 0,35 грн/м²”, а “ФЗП (фонд заробітної плати) – 15 тис. гривень, у тому рахунку керівник, бухгалтер, двірник, прибиральниця…”.

І от тут у нас перше ментальне каміння яке відрізняє відповідального співвласника від пересічного споживача у відносинах патерналізму.

Ми всі вдаємо вигляд, що розуміємо, що будь-яка робота має оплачуватися. Ми дуже радіємо коли нам підвищують зарплату, пенсії і коли знижують тарифи. Але гроші не беруться нізвідки. Звісно, що нам всім хочеться щоб було як у тому анекдоті: “Щоб корова давала більше молока і менше їла її треба більше доїти і менше годувати”,- але ж всі ми розуміємо, що так не буває.

Ментальне каміння у оплаті праці в тарифі на обслуговування будинку в тому й полягає, що ми не хочемо достойно оплачувати чужу працю. Нам крає за свої кровні гроші які ми вимушені віддати комусь за те, що вважаємо, що нам й без того мають надати – прибрати, вивезти сміття, тощо.

І це перше, що в собі має побороти відповідальний співвласник. Першим правилом має бути: “Я готовий платити щоб отримати!”.

Кошторис

Повернемося до кошторису.

Розглянемо декілька реальних кошторисів які було прийнято в об’єднаннях, управляючих компаніях, а також пропонує “комунальний ЖЕК”.

КП УЖКГ “Ірпінь”

“Комунальний ЖЕК” пропонує наступне (беремо тільки не нульові позиції, див.фото.):

• Технічне обслуговування ліфтів;
• Дератизація;
• Дезінсекція;
• Обслуговування ДВК (димо-вентиляційних каналів);
• Електропостачання МЗК (місць загального користування – це освітлення сходів, двору, насосів, тощо);
• Прибирання прибудинкової території;
• Прибирання сходових клітин, тощо;
• ТО систем водопостачання та каналізації;
• ТО та поточний ремонт мереж електропостачання;
• Поточний ремонт конструкційних елементів, технічних пристроїв будинку;
• Комісія банку.

Варто визнати, що більшість з цих витрат дійсно необхідні. За якість надання послуг наразі мова не йде.

Як бачимо, для різних будинків “кКомунальний ЖЕК” пропонує різні тарифи. І це є доволі логічним. Різна прибудинкова територія, різний обсяг робіт у будинку, різна площа будинку, різна кількість квартир. Є дополі просте правило, про яке знають всі, хто так чи інакше пов’язаний з управлінням будинками: чим більше квартир і менша площа тим менші витрати на утримання будинку.

Наразі, як бачимо, тариф колеблеться від 6 гривень 89 копійок до 9 гривень 47 копійок за квадратний метр. При тому, що для перших поверхів вартість обслуговування ліфту не враховується.

ОСББ

У більшості осбб пункти кошторису майже збігаються з тим, що пропонує “комунальний ЖЕК”, але є й суттєві відмінності.

Наприклад, як правило в ОСББ не побачите пунктів по дератизації та дезінсекції. Просто по факту цих витрат ніколи й нікому не надавалося. Якщо в будинку завелися пацюки чи таргани то це на жаль завжди ставало головним білем саме мешканців будинку, а не ЖЕКу.

Також не всі ОСББ включають собі в кошторис витрати по обслуговування ДВК. Чому? Це окрема тема, для окремої статті. В усякому випадку станом на 2018-2019 рік чинним законодавством чітко не виписано необхідність перевірки та обслуговування вентканалів у багатоквартирних будинках. Так газопостачальні компанії вимагають акти перевірки, але підстави до цих вимог притягнуто за вуха і прямого відношення до ведення діяльності ОСББ вони не мають. Тому ОСББ, точніше загальні збори ОСББ, залишаються за собою право відмови від цієї статті витрат. Хоч банальна логіка й підказує її необхідність, бо тут в першу чергу йдеться про безпеку людей.

А от чого немає й не з’явиться в кошторисі ЖЕКу – це статті до формування резервного, ремонтного та інших фондів. Доволі часто їх поєднують в одну статтю – резервний фонд.

Резервний фонд це ті кошти які об’єднання заощаджує на своїх розрахункових рахунках і які можуть бути використані на проведення ремонтно-аварійних робіт, на проведення поточного та капітального ремонтів, на інші витрати об’єднання які неможливо передбачити у кошторисі, але які не суперечать Статуту об’єднання й використовуються на поточні потреби об’єднання.

І тут частіше за все виникають додаткові питання у недовірливих співвласників.

Якщо є “зайві” кошти то чому ми не можемо зробити?… і далі за списком: домофони, закрити територію, встановити відеоспостереження, обмежити заїзд на парковку, тощо. Частіше за все людям доволі важко пояснити, що якщо, наприклад, 30-40 тисяч гривень для окремо взятої родини це доволі непогана сума то для об’єднання, як організації, це копійки. Копійки які, якщо є, створюють таку собі “подушку безпеки” на будь-які непередбачувані випадки, а якщо немає то об’єднання може відчути неприємні моменти в оплаті, наприклад, вивезення ТПВ.

До речі, щодо вивезення ТПВ, тобто сміття. Можна помітити, що у витратах ЖЕКу в кошторисі такої статті витрат немає. Так історично склалося, що нарахування на вивезення сміття в ЖЕКу відбувається від кількості зареєстрованих осіб. Колись давно при кожному ЖЕКу був паспортний стіл і, відповідно, ЖЕК мав доступ до цієї інформації. ОСББ не має доступу до реєстрів зареєстрованих осіб. Більш того, інститут “прописки” в Україні скасовано з 2002 року. ОСББ має справу лише з власниками житлових та нежитлових приміщень будинку. І якщо після приватизації житла у старих будинках кількість співвласників частіше за все збігалася з кількістю “прописаних” осіб то у новобудовах на одну квартиру як правило приходиться один власник, при цьому родина може складатися з 2-3-4 осіб. Тому в багатьох ОСББ вивезення ТПВ нараховується не по кількості зареєстрованих (“прописаних”) осіб, а на квадратні метри. Погано це чи ні, які є в цьому плюси або мінусі вирішують самі співвласники на загальних зборах. Тому так, у кошторисах ОСББ можна побачити такий пункт як “вивезення ТПВ”.

Управителі

Кошторис управителів мало чим відрізняється від згаданих кошторисів. Якщо управління будинком здійснюється через збори співвласників, які обирають собі управителя то кошторис управителя мало чим відрізняється від кошторису “комунального ЖЕКу”. Якщо управління будинком здійснює ОСББ то тут можливі варіанти:

1. ОСББ може повністю передати свої функції управителю;
2. ОСББ підписує договір з управителем на виконання певних робіт, має свій рахунок, контролює роботу виконавця комунальних послуг і поточний стан рахунку;
3. ОСББ самостійно укладає трудові договори і наймає людей на роботу, як колективний замовник комунальних послуг.

Також можливо будь-яке комбінування наведених схем роботи ОСББ. Частіше за все управління будинком ОСББ це більш гнучка форма взаємодії співвласників з виконавцями комунальних послуг.

У тому випадку якщо ОСББ передає управителю свої функції не повністю, то ніхто не заважає йому формувати свої резервні фонди.

Капітальний ремонт: ремонт даху, ремонт ліфтів, тощо

А от ремонтувати дах та робити капітальний ремонт управитель не буде. В кошторисі управителя таких витрат немає.

ОСББ також зазвичай не має достатніх ресурсів у своїх фондах на проведення ремонту даху, ремонту ліфтів, для проведення капітального ремонту тих чи інших конструкцій будинку.

І це треба прийняти як факт. Також варто розуміти, що основним джерелом фінансування ОСББ є внески співвласників. Якщо люди вчасно і в повному обсязі платять внески то ОСББ має можливість щось собі заощадити на майбутні ремонти. Якщо люди не платять внески й мають заборгованість то й грошам взятися немає звідки.

На жаль капітальний ремонт це не просто великі, а час від часу шалено великі витрати. І щоб їх понести і ОСББ, і збори співвласників мають прийняти відповідне рішення. Звісно, що формувати фонд на проведення капітального ремонту бажано завчасно. Не всі люди зможуть одномоментно з бюджету своєї родини виділити декілька тисяч гривень. Але завжди варто пам’ятати, що рано чи пізно такий час може настати. Тому чим раніше співвласники усвідомлять необхідність формування фонду, тим краще.

Підсумки

Підсумком, червоною лінією, можна підкреслити наступне: нікому, крім самих співвласників, будинок не потрібний. Якщо співвласники не стануть перейматися своїм будинком, якщо не почнуть відповідально ставитися до його утримання то рано чи пізно будинок прийде у занепад. І ніхто в тому не буде винним крім самих людей.

Чим “молодше” будинок тим більше в нього шансів “вижити”. Чим “молодше” будинок тим дешевше обійдуться витрати на його утримання.

Наразі будинки у яких створено ОСББ мають більше шансів на “виживання”. В Україні діють програми “теплих кредитів”, коли за відносно невеликі річні відсотки ОСББ надається підтримка в проведенні ремонту інженерних комунікацій, облаштуванню та модернізації ІТП, комплексному утепленню будинку. Варто зазначити, що така допомога надається виключно ОСББ. Будинки які обрали формою управління збори співвласників такої підтримки не мають. Хоча це зовсім не значить, що вони не можуть спробувати знайти собі зацікавленого інвестора. В принципі можливо все.

Кошторис який пропонує КП УЖКХ “Ірпінь”

Варіант №1

Варіант №2

Наведені кошториси є лише прикладами. Насправді варіантів може бути набагато більше, бо кожному будинку компанія має запропонувати свій кошторис, виходячі виключно з обсягу тих послуг які надаються будинку.