Що ви тут бачите: не дороблений дах чи неправильно встановлено вікно? Чи має це виправляти ОСББ, якщо під час дощу квартиру заливає?

Буває так, що забудовник будує багатоквартирний будинок в чотири поверхи та мансарду, без техніного поверху. Тобто фактично стеля квартири це і є дах будинку (звісно, що там є гіпсокартон, паробар’єр, гідробар’єр, тощо, але ж після всього цього “сендвічу” – дах!). При цьому мансардні квартири продаються по акційній ціні. І лише згодом виявляється, що щось неправильно було зроблено, що квартири заливає під час дощу, тощо. І йде співвласник не до забудовника, а до голови правління ОСББ з вимогою: “Зробіть що небудь, ви ж ОСББ!”.

Нещодавно у спільноті голів правлінь ОСББ піднялося це питання і відбулася цікава дискусія з цього приводу.

До чого ж дійшов колективний розум?

Стаття 382 Цивільного Кодексу України каже про те, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Таким чином, перше питання, яке варто задати: скільки квартир може користуватися конкретним мансардним вікном?

Якщо мансардним вікном може користуватися лише одна квартира – то це точно не спільна сумісна власність і ОСББ до питання експлуатації та ремонту такого мансардного вікна не має жодного відношення. Ну, врешті-решт, не ремонтує ж ОСББ фасадні вікна співвласників. Мансардне вікно, по своїй суті, нічим не відрізняється від фасадного – така ж складна інженерна конструкція.

А якщо співвласник замінює вікно і підрядна організація припустилася помилок при встановленні – теж до ОСББ треба звертатися чи до підрядників? Логіка підказує, що до підрядників.

Але от якщо мансардним вікном може користуватися не одна квартира то це вже буде спільне сумісне майно і відповідальність ОСББ.

Чи може протікання мансардного вікна відремонтувати ОСББ, якщо співвласник наполягає на такому ремонті за рахунок ОСББ? Так, безумовно може. От тільки якщо це спільне сумісне майно то тоді най співвласник приготується до того, що ОСББ може замовити в підрядної організації просто “зашити” це вікно “рубероїдом”, щоб запобігти протіканню. Не протікає? Проблему вирішено! Не подобається? Ну тоді, можливо, вікно це не спілна сумісна власність і не відповідальність ОСББ?