Початок

На початку січня КП “УЖКГ Ірпінь” повідомило про те, що з 5 березня 2020 року розриває договірні відносини зі споживачами. Це оголошення спричинило ланцюгову реакцію. Спочатку його наче ніхто й не помітив, лише поодинокі голови правлінь ОСББ задалися питанням: “Що ж буде зі сміттям? Куди почне розноситися бруд у центрі міста?”. Але з часом питань ставало більше, а реакції від місцевої влади не було. У той самий час на сторінці КП “УЖКГ Ірпінь” в соціальній мережі Facebook надали перевагу у спілкуванні в форматі об’яв.

В атмосфері такого інформаційного вакууму виникла необхідність донести людям інформацію про те, як зробити все більш-менш правильно, щоб згодом не перейматися через свої необдумані рішення.

Приймемо як належне те, що 5 березня 2020 року договори буде розірвано. Це – факт, на який люди не можуть вплинути. Що ж можна й треба зробити? І чому власники квартир взагалі повинні щось робити?

Власники квартир є одночасно співвласниками спільного неподільного майна багатоквартирного будинку, яке вони зобов’язані утримувати:

Ст. 319 Цивільного кодекса України (ЦКУ): Здійснення права власності.

“Власність зобов’язує”

Ст. 322 ЦКУ: Тягар утримання майна

“Власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.”

Ст. 382 ЦКУ: Квартира як об’єкт права власності

“Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.”

2 абзац ст.  382 ЦКУ дублюється у Законі України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, який передбачає 2 способи управління:

• шляхом створення  ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
• шляхом обрання зборами співвласників управителя чи управляючої компанії (УК), управляючої компанії, яка вирішить замість вас всі ваші питання.

Отже ці два шляхи і відповідають на питання, що треба зробити.

Також в інфопросторі існує пропозиція створювати ОСН – орган самоорганізації населення, але цей варіант регламентується іншим ЗУ “Про органи самоорганізації населення” і не вирішує  питання управління спільним неподільним майном.  

Що ж, вибрати можна будь-який шлях. Але у будь-якому разі потрібно скликати збори. І от вже з цього місця починаються нюанси. Якщо власники (співвласники) будинку мають бажання створити ОСББ то це мають бути установчі збори. Для того щоб обрати іншу форму управління багатоквартирним будинком, треба скликати  збори співвласників.

Установчі збори ОСББ

Скликання установчих, а в подальшому загальних, зборів ОСББ регламентується статтею 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Що треба знати й розуміти, про що мовчить Закон, щоб провести установчі збори ОСББ?

Для початку, треба створити ініціативну групу в яку будуть входити щонайменше три власники житлових та/або нежитлових приміщень будинку. Потрібно оформити протокол засідання ініціативної групи, в якому буде зазначено, які саме збори планується ініціювати та визначити людину, яка від імені ініціативної групи отримає у державних реєстраторів  в ЦНАПі дані про співвласників будинку.  Важливо:

• всі учасники ініціативної групи мають бути власниками квартир або нежитлових приміщень у даному будинку;
• людина, яка піде до державних реєстраторів має взяти із собою протокол засідання ініціативної групи, паспорт (+1 копію) та  довідку про присвоєння ІПН.

Вже на плечі ініціативної групи покладається дотримання всіх кроків з підготовки та скликання установчих зборів.

1. Треба розробити Статут майбутнього об’єднання. За основу можна й треба взяти типовий статут та, за необхідності, внести в нього зміни. Пам’ятайте, що Статут об’єднання не може змінювати імперативні норми Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” або, наприклад, обмежувати у правах окремі категорії співвласників.
2. Необхідно розробити запрошення (повідомлення про проведення установчих зборів) на установчі збори. У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
   Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.
   У проекті порядку денного, до Протоколу №1, має бути всього чотири пункти:
   • Обрання голови та секретаря установчих зборів;
   • Прийняття рішення про створення та затвердження Статуту об’єднання;
   • Обрання членів правління об’єднання;
   • Надання представнику об’єднання повноважень на проведення державної реєстрації об’єднання.
3. Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).
   Тут увага! кількість співвласників може не дорівнювати кількості квартир у будинку. Особливо це актуально до “старого” житлового фонду, де квартири приватизувалися на всіх мешканців, що були прописані. Тому, якщо у житловому приміщенні є три співвласники, то повідомлення треба вручити або надіслати рекомендованим листом кожному з них.
4. Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.
5. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
6. Рішення про створення ОСББ вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини (50%+1) загальної кількості усіх співвласників.
7. Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.

У разі набрання під час голосування необхідної кількості голосів і прийняття рішення про створення об’єднання, державна реєстрація об’єднання проводиться уповноваженою загальними зборами особою у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

Підводні камені установчих/загальних зборів

З одного боку все наче зрозуміло й просто, а з іншого є декілька моментів, на які потрібно звернути увагу.

Момент перший – це вручення повідомлень. Тут потрібно: або пройти по всіх квартирах і під підпис роздати запрошення, або надіслати їх рекомендованими листами. Пройти, здається, легше, але чи легше застати вдома одразу всіх власників, звірити їх підписи із паспортом? Вибір залишається за ініціативною групою. Але якщо обрати шлях розіслання рекомендованих листів, то множимо кількість співвласників на вартість рекомендованого відправлення.

Момент другий  для установчих/загальних зборів ОСББ.

Стаття 10: Рішення загальних зборів оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом).

Тобто, для оголошення рішення його достатньо оприлюднити. Це може бути інформаційний стенд, сайт об’єднання, сторінка будинку у соціальній мережі, прості роздруковані папери, що закинуто у поштові скриньки кожної квартири.

Звісно, що є ще безліч нюансів, і у кожному конкретному випадку вони можуть бути індивідуальні.

Якщо було успішно пройдено весь цей шлях і створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, то наступним кроком ОСББ буде прийняти кошторис та встановити суму внесків. Але це вже зовсім інша історія…

Скликання зборів співвласників та обрання УК

Якщо скликання установчих, а в подальшому загальних, зборів ОСББ регламентовано Законом України “Про ОСББ”, то для обрання управителя (УК – управляючої компанії) та прийняття будь-яких інших рішень у багатоквартирному будинку існує Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Часто, дуже часто, люди губляться у різноманітті Законів. Але, як відомо, від точності формулювань залежить результат. Варто запам’ятати:

• Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” регламентує створення та діяльність ОСББ, і лише у деяких моментах посилається на Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”;
• Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” регламентує всі моменти пов’язані з прийняттям спільних рішень співвласниками у багатоквартирному будинку, за умови коли ОСББ не було створено.

Так от, мешканці будинку за тих чи інших причин не захотіли створювати ОСББ, і вони мають на це право. Але щоб не отримати собі на голову “сміттєвий колапс”, необхідно обрати  собі управителя будинку. А обирається він через збори співвласників. Скликання зборів співвласників регламентовано Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

В принципі, скликання зборів співвласників багато в чому подібне до скликанням установчих/загальних зборів, але є суттєві відмінності.

1. Повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше, ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.
   У випадку повідомлення про установчі/загальні збори ОСББ – не пізніше 14 днів, але розміщення повідомлення у загальнодоступному місці не регламентується, хоча і є правилом гарного тону.
2. Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.
   У випадку створення ОСББ повідомлення про рішення треба було лише оприлюднити. Стосовно зборів співвласників вимоги Закону більш жорсткі.

Підводні камені зборів співвласників

У розділі про скликання зборів ОСББ було про підводні камені. Так от, тут вони всі залишилися на місці, просто їх  кількість зростає.

Додаються витрати, пов’язані із наданням повідомлень про прийняті рішення, так як ця норма існує лише для загальних зборів співвласників, а не для загальних зборів ОСББ.  Більш того, в ОСББ кожен співвласник має право ознайомитися з прийнятими рішеннями. Частіше за все для цього цілком достатньо звернутися до голови правління об’єднання.

Чи може ОСББ обрати управителя?

Так. Безумовно.

При цьому є багато плюсів, на відміну від простого обрання управителя співвласниками багатоквартирного будинку.

По-перше, ОСББ – це юридична особа. Управитель – це юридична особа. Просто підписується договір між двома юридичними особами. Всі правовідносини чітко визначено у договорі. А у тому випадку, коли управитель вирішив позбутися будинку й припинив його обслуговування, на деякий час  його функції може перехопити правління ОСББ. ОСББ в цьому випадку виступає страховкою від форс-мажорних випадків.

По-друге. Свобода вибору. Наприклад, з управителем можна визначити лише деякі пункти з надання комунальних послуг, припустимо, прибирання, а вивезення сміття організувати через прямий договір між ОСББ та постачальником даної послуги.

По-третє, ОСББ повністю контролює за своїми фінанси, навіть за наявності управителя, так як всі внески все одно надходять на рахунок ОСББ, а УК отримує виключно свій гонорар та суми, що необхідні  для здійснення обслуговування будинку. І всі моменти співпраці ОСББ з УК можна прописати в договорі.

Висновки

Що маємо у голому підсумку?

За всіх інших рівних  умов ОСББ дає співвласникам більшу гнучкість при прийнятті рішень відносно управління спільним неподільним  майном будинку, більший простір для маневрів.